Saiba como agir de forma a assegurar o cumprimento do Regulamento Geral de Edificações Urbanas RGEU
Para que os planos de manutenção sejam aplicados corretamente é necessário conhecer os materiais e equipamentos que constituem a edificação em estudo, o que obriga a um conhecimento geral das diferentes especialidades que constituem o processo construtivo. Quando as edificações não apresentam um manual de manutenção preventiva obrigam a um estudo rigoroso para adoção de técnicas, materiais e equipamentos eficazes para garantir a intervenção eficaz na edificação. A existência de um Manual é por isso essencial para assegurar o prolongamento da vida útil e a manutenção atempada e eficiente do edifício.
Tipos de Manutenção Urbanística
A manutenção define-se como o conjunto de ações que permitem manter os níveis de exigência e de qualidade iniciais do edifício. Esta pode assumir dois conceitos: a manutenção preventiva e a manutenção corretiva.
É possível ainda considerar a manutenção pró-ativa e de substituição, distintas das supracitadas que englobam um conjunto de procedimentos que prolongam o desempenho de equipamentos e materiais. Substituição compreende intervenções frequentes com necessidade óbvia, tal como limpeza ou substituição de lâmpadas.
Recorre-se à manutenção corretiva quando o elemento perde a capacidade de exercer a sua função ou perda total do elemento em si. Este tipo de manutenção é a mais usual já que há uma tendência na utilização de um elemento/equipamento até à sua rotura, resultado da falta de planeamento na gestão dos edifícios.
Legenda: Queda de muro e formação de fungos decompositores em madeira
Legislação Aplicável
Relativamente à legislação portuguesa aplicável à manutenção de edifícios vale mencionar o Capítulo 4 do Decreto-lei nº 177/2001, de 4 de junho, que estabelece que as edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez a cada oito anos.
O Decreto-Lei n.º 349-C/83, de 30 de julho, refere que as estruturas, para além da necessidade de serem mantidas para desempenharem as funções para que foram concebidas, deverão ser objeto de inspeções regulares com periodicidade variáveis de 1 a 10 anos (consoante o tipo de estrutura) e, se necessário, de reparações adequadas.
O Decreto-Lei 817/2004 de 16 de julho o aprova o modelo da “ficha técnica da habitação, documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo”.
Artigo 17.º
As edificações devem ser construídas e intervencionadas de modo a garantir a satisfação das exigências essenciais de resistência mecânica e estabilidade, de segurança na sua utilização e em caso de incêndio, de higiene, saúde e protecção do ambiente, de protecção contra o ruído, de economia de energia, de isolamento térmico e das demais exigências estabelecidas no presente Regulamento
ou em legislação específica, nomeadamente de funcionalidade, de durabilidade e outras.
FATORES DE DEGRADAÇÃO DE EDIFÍCIOS
Os fatores que podem acelerar a degradação dos edifícios são:
- Humidade e água (capilaridade e infiltrações)
− Sais insolúveis (carbonatos e dióxido de silício) e solúveis (sulfatos, cloretos e nitratos) Ação dos sais influencia bastante edificações junto ao mar
− Climáticos (vento, chuva e gelo)
− Catástrofes naturais (sismos, cheias e incêndios)
− Luz
− Temperatura
− Fatores biológicos (animais, micro-organismos e plantas)
− Alterações antropogénicas (contaminação atmosférica, falta de manutenção, intervenções incorretas, vandalismo, roubo)
PERIODICIDADE DE MANUTENÇÃO OBRIGATORIA
