Estudo de caso de degradação e reabilitação
Por: Patrícia Sales, Gestão de Projeto e Diagnóstico em Edifícios
A velocidade da degradação do edifício depende de uma vasta gama de fatores tais como a qualidade dos materiais, as técnicas de construção utilizadas, agentes externos como chuva, neve, vegetação parasita, ação humana, entre outros. Além da degradação, os níveis de exigência de quem usufrui de uma fração ou edifício varia ao longo dos anos. Um edifício que satisfazia as exigências há 50 anos não satisfaz as exigências atuais (exemplo: aumento da exigência do conforto térmico do edifício).
De acordo com o RJEU (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), “as edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos”, o que muitas vezes não se verifica. É importante salientar que a conservação do edifício não implica a obrigatoriedade de intervenção no edifício; por vezes uma limpeza ou manutenção preventiva podem atrasar a necessidade de intervenção. Essa necessidade deve ser analisada, avaliada e prescrita por peritos qualificados.
Como exemplo, apresenta-se o Moinho do Ouro I, edifício multifamiliar e de serviços que solicitou os serviços de levantamento e diagnóstico de patologias, assim como o projeto de reabilitação da envolvente, após identificação de manifestações patológicas.
Antes de proceder ao levantamento das patologias existentes, a Add Building pretende estudar as informações disponíveis acerca do edifício (idade, constituição, utilização, manutenções). Em primeiro lugar solicita-se o preenchimento de inquéritos a todos os condóminos e, quando existe, o cadastro do edifício. O conhecimento do historial do edifício permite um diagnóstico mais fiável e real das patologias e possíveis soluções. No edifício em estudo, foi possível verificar que vários condóminos se queixaram de infiltrações pela fachada, o que se comprovou durante as visitas realizadas.
Esquerda: Manifestação de infiltrações através de empolamento e destacamento de tinta e aparecimento de manchas.
Direita: Fissuração da soleira e manifestação de infiltrações.
Esquerda: Fissuração do tijolo de vidro e infiltração e acumulação de água no interior.
Foram identificadas diversas patologias que se dividiram em necessidades de alta, média e baixa intervenção. Uma das patologias identificadas com alta necessidade de intervenção foi o empolamento e destacamento do revestimento cerâmico das fachadas. Este factor, aliado ao nível de salubridade do edifício, pode representar perigo para os transeuntes devido à iminência de queda.
Legenda: Empolamento e destacamento do revestimento cerâmico
Além das diversas patologias identificadas foi possível verificar manifestações patológicas no interior das frações, como empolamento de tinta interior e pavimentos em madeiras manchados. Após o estudo do edifício e visitas subsequentes, procedeu-se à elaboração de um relatório técnico com a informação das patologias identificadas e possíveis soluções. Este relatório é apresentado ao condomínio para análise e comentário.
Uma vez dado conhecimento do estado da edificação a equipa técnica da Add Building procede à elaboração do Caderno de Encargos. O caderno de encargos (CE) contém essencialmente o Mapa de Trabalhos e Quantidades (MTQ), as condições técnicas aplicáveis (CT) e as peças desenhadas, nomeadamente plantas, alçados e pormenores construtivos necessário para lançamento de concurso.
Legenda - Alçado Principal do Edifício e Pormenor de soleira nova (esquerda)
A elaboração do projeto consistiu nas necessidades identificadas durante o levantamento das patologias bem como as preferências dos inquilinos.
Após execução do projeto de reabilitação da envolvente (fachadas e cobertura), o mesmo é submetido para aprovação ao condomínio, prosseguindo para a fase de concurso caso assim pretendam e caso haja disponibilidade financeira.
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A Add Building presta serviços de Levantamento e Diagnóstico de Patologias, Elaboração e Revisão de Projetos de Reabilitação, assim como a Análise de Propostas ou Concurso e Acompanhamento Técnico da Empreitada.
Para solicitar orçamento ou aconselhar-se com um dos nossos técnicos, pode contactar-nos através do email geral@addbuilding.com ou através do formulário.